Bạn đang ấp ủ dự định sở hữu một căn nhà riêng (一戸建て) tại Nhật Bản nhưng còn băn khoăn về các khoản thuế và ưu đãi? Đặc biệt, Khấu trừ Thuế Vay Mua Nhà (住宅ローン控除) là một chế độ rất quan trọng giúp bạn tiết kiệm đáng kể.
Bài viết này sẽ cập nhật những thông tin mới nhất năm 2025, giúp bạn hiểu rõ hơn về chế độ này.
Nói một cách dễ hiểu, đây là chế độ cho phép bạn được khấu trừ 0.7% số dư nợ vay mua nhà cuối năm (年末ローン残高) vào tiền thuế thu nhập cá nhân (所得税 ) và một phần thuế thị dân (住民税) trong tối đa 13 năm (10 năm đối với nhà cũ).
Trong bối cảnh hiện tại tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng (省エネ基準) của ngôi nhà là yếu tố then chốt.
Khấu trừ Thuế Vay Mua Nhà là gì? Điểm lại những điều cơ bản
Về cơ bản, bạn sẽ được khấu trừ 0.7% số dư nợ vay cuối năm, kéo dài tối đa 13 năm. Những điểm chính của chế độ hiện hành (áp dụng cho năm 2024 và tiếp tục trong năm 2025) bao gồm:
- Nhà mới xây (新築住宅 – Shinchiku Juutaku) BẮT BUỘC phải đạt “tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng (省エネ基準)”.
- Có sự thay đổi về “hạn mức vay tối đa được áp dụng khấu trừ (借入限度額 – Kariire Gendogaku)”.
- Có ưu đãi đặc biệt (特例措置 ) cho các gia đình có con nhỏ (子育て世帯 – Kosodate Setai) hoặc các cặp vợ chồng trẻ (若者夫婦世帯 – Wakamono Fuufu Setai).
Những thay đổi điểm cần lưu ý đặc biệt trong năm 2025
1. Nhà mới xây BẮT BUỘC phải đạt “tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng”
Kể từ tháng 1 năm 2024, nhà mới xây có giấy phép xác nhận xây dựng (建築確認 ) phải đáp ứng tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng do nhà nước quy định thì mới đủ điều kiện hưởng khấu trừ thuế. Quy định này tiếp tục được áp dụng chặt chẽ trong năm 2025.
Điểm cực kỳ quan trọng cho năm 2025: Đối với “các loại nhà khác” (その他の住宅 – Sonohoka no Juutaku) (nhà không đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng):
- Nếu nhà có giấy phép xác nhận xây dựng từ năm 2024 trở đi, về nguyên tắc sẽ không được hưởng khấu trừ.
- Trường hợp nhà có giấy phép xác nhận xây dựng trước ngày 31/12/2023 và bạn chuyển vào ở (入居 – Nyuukyo) trước ngày 30/06/2024, vẫn có thể được hưởng khấu trừ với hạn mức vay 2.000 vạn Yên trong 10 năm.
- Nếu bạn chuyển vào ở trong năm 2025, khả năng được hưởng khấu trừ cho “các loại nhà khác” là rất hạn chế, chỉ áp dụng cho những trường hợp đặc biệt với biện pháp chuyển tiếp (経過措置 – Keika Sochi). Do đó, nếu bạn dự định xây nhà mới, việc chọn nhà đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng gần như là điều bắt buộc.
2. Thay đổi về “hạn mức vay tối đa được áp dụng khấu trừ”
Hạn mức vay tối đa (借入限度額 – Kariire Gendogaku) để tính khấu trừ cũng được điều chỉnh tùy theo hiệu suất của ngôi nhà.
Ví dụ, đối với “nhà đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng” (省エネ基準適合住宅) thông thường:
- Nếu bạn chuyển vào ở năm 2024 hoặc 2025: Hạn mức vay tối đa là 3.000 vạn Yên.
3. Ưu đãi đặc biệt cho gia đình có con nhỏ và vợ chồng trẻ (Áp dụng chung cho 2024 & 2025)
Các gia đình có con nhỏ (子育て世帯 – Kosodate Setai) hoặc các cặp vợ chồng trẻ (若者夫婦世帯 – Wakamono Fuufu Setai) sẽ được hưởng hạn mức vay cao hơn.
Đối tượng áp dụng:
- Gia đình có con dưới 19 tuổi.
- Vợ hoặc chồng dưới 40 tuổi.
Hạn mức vay tối đa cho các đối tượng này nếu mua nhà và chuyển vào ở trong năm 2024 hoặc 2025:
| Loại nhà | Hạn mức vay tối đa |
|---|---|
| Nhà đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng (省エネ基準適合住宅 ) | 4.000 vạn Yên |
| Nhà đạt tiêu chuẩn ZEH (ZEH水準省エネ住宅 ) | 4.500 vạn Yên |
| Nhà chất lượng cao dài hạn (長期優良住宅 ) / Nhà carbon thấp (低炭素住宅) | 5.000 vạn Yên |
So sánh giữa năm 2024 và 2025:
Tính đến thời điểm hiện tại (năm 2025), không có thay đổi lớn nào về cơ chế khấu trừ hay hạn mức vay cho các loại nhà đủ điều kiện giữa năm 2024 và 2025. Điểm khác biệt chính là thời hạn áp dụng các biện pháp chuyển tiếp (経過措置) cho “các loại nhà khác” đang dần kết thúc.
Bạn có thể tiết kiệm được bao nhiêu? Cách tính toán
Số tiền thực tế bạn được khấu trừ (控除額 – Koujogaku) sẽ là số tiền thấp hơn giữa hai khoản sau:
- Số dư nợ vay cuối năm (年末ローン残高) × 0.7%
- Số tiền khấu trừ tối đa hàng năm (年間最大控除額) (tùy thuộc vào loại nhà và đối tượng gia đình)
Ví dụ cụ thể (trường hợp nhà đạt tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, chuyển vào ở năm 2025):
Giả sử số dư nợ vay cuối năm của bạn là 3.500 vạn Yên.
Trường hợp gia đình thông thường:
Số tiền khấu trừ tối đa hàng năm: 3.000 vạn Yên (hạn mức) × 0.7% = 21 vạn Yên.
Trường hợp gia đình có con nhỏ / vợ chồng trẻ:
Số tiền khấu trừ tối đa hàng năm: 4.000 vạn Yên (hạn mức) × 0.7% = 28 vạn Yên.
Lưu ý quan trọng: Số tiền khấu trừ không vượt quá số thuế bạn thực tế phải nộp!
Tiền khấu trừ sẽ được trừ vào thuế thu nhập (所得税 – Shotokuzei) trước, nếu vẫn còn sẽ trừ tiếp vào thuế thị dân (住民税 – Juuminzei) của năm sau (tối đa 9.75 vạn Yên/năm cho thuế thị dân).
Quy trình đăng ký (手続き) như thế nào?
Để được hưởng khấu trừ thuế, bạn cần làm thủ tục:
Năm đầu tiên (入居した翌年) (năm sau khi bạn chuyển vào ở):
- Bắt buộc phải tự làm thủ tục khai báo thuế cuối năm (確定申告).
Từ năm thứ hai trở đi (2年目以降):
- Nếu là nhân viên công ty (会社員): Có thể làm thủ tục thông qua việc điều chỉnh thuế cuối năm của công ty (年末調整 ). Bạn cần nộp các giấy tờ như “Giấy khai báo khấu trừ cho người vay mua nhà ở, v.v.” (特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書 và “Giấy chứng nhận số dư nợ vay mua nhà ở, v.v. cuối năm” (住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 ) từ ngân hàng cho công ty.
- Nếu là người tự kinh doanh (自営業者 – Jieigyousha): Tiếp tục làm thủ tục khai báo thuế cuối năm (確定申告 – Kakutei Shinkoku).
Lỡ quên làm thủ tục thì sao?
Đừng lo! Bạn có thể khai báo để được hoàn thuế (還付申告 – Kanpu Shinkoku) cho các năm trước đó trong vòng 5 năm.
Lời kết: Những điều cần ghi nhớ khi mua nhà năm 2025
Tóm lại, những điểm chính của chế độ khấu trừ thuế vay mua nhà hiện hành (2024-2025) là:
- Năm 2025, “tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng (省エネ基準)” cho nhà mới xây là điều kiện gần như bắt buộc.
- Hạn mức vay được khấu trừ tùy thuộc vào hiệu suất của ngôi nhà.
- Ưu đãi đặc biệt cho gia đình có con nhỏ và vợ chồng trẻ vẫn tiếp tục được duy trì trong năm 2025!
Khấu trừ thuế vay mua nhà là một sự hỗ trợ lớn khi bạn quyết định an cư tại Nhật. Hãy tìm hiểu kỹ chế độ này để tận dụng tối đa quyền lợi của mình.
Chế độ này không chỉ đơn thuần là “tiết kiệm thuế”, nó còn phản ánh xu hướng coi trọng những ngôi nhà tiết kiệm năng lượng, mang lại lợi ích lâu dài.
Điều kiện để được giảm thuế (住宅ローン控除)khi mua nhà cũ:
- Về việc ở:
- Chuyển vào ở trong vòng 6 tháng sau khi nhận nhà/sửa xong và ở liên tục đến hết năm.
- Về thu nhập:
- Tổng thu nhập cả năm của bạn phải dưới 2.000 vạn Yên.
- Về diện tích nhà:
- Diện tích sàn nhà phải từ 50m² trở lên, và hơn một nửa dùng để ở.
- Về khoản vay:
- Thời gian vay tiền mua nhà phải từ 10 năm trở lên, trả góp.
- Vay từ các tổ chức uy tín (ngân hàng, hợp tác xã, quỹ tín dụng, cơ quan hỗ trợ nhà ở,…). Vay từ người thân, bạn bè, công ty của mình/người nhà sẽ không được tính.
- Về ưu đãi thuế khác:
- Trong vòng 5 năm (tính cả năm ở và 2 năm trước/sau đó), không nhận các ưu đãi thuế đặc biệt khác liên quan đến bán nhà.
- Điều kiện RIÊNG cho nhà cũ:
- Nhà phải được xây từ ngày 01/01/1982 (năm Chiêu Hòa 57) trở về sau.
- Hoặc, nếu nhà xây trước đó, phải đạt tiêu chuẩn chống động đất hiện hành (cần có giấy tờ chứng minh).
Mức giảm tối đa (tham khảo cho nhà vào ở đến cuối 2025):
- Nhà “xịn” (tiết kiệm năng lượng tốt): Giới hạn vay được tính giảm thuế là 3.000 vạn Yên. Tổng tiền giảm tối đa trong 10 năm khoảng 210 vạn Yên (mỗi năm tối đa 21 vạn Yên).
- Nhà “thường”: Giới hạn vay được tính giảm thuế là 2.000 vạn Yên. Tổng tiền giảm tối đa trong 10 năm khoảng 140 vạn Yên (mỗi năm tối đa 14 vạn Yên).
LƯU Ý: Số tiền thực tế được giảm là 0.7% số tiền bạn còn nợ cuối năm (hoặc giá nhà, lấy số thấp hơn), không vượt quá số thuế bạn phải đóng, và có giới hạn khi trừ vào thuế thị dân (cao nhất 9.75 vạn Yên/năm). Không phải lúc nào cũng được giảm đúng mức tối đa.
Thủ Tục & Giấy Tờ Cần Thiết Khi Xin Giảm Thuế Vay Mua Nhà Ở Nhật (住宅ローン控除)
Để được giảm thuế sau khi vay mua nhà, bạn cần thực hiện các bước sau:
I. NĂM ĐẦU TIÊN (Sau khi chuyển vào ở): Bắt buộc tự làm Khai Báo Thuế Cuối Năm (確定申告 – Kakutei Shinkoku)
- Thời gian: Thường từ giữa tháng 2 đến giữa tháng 3 hàng năm.
- Nơi làm: Sở thuế (税務署 – Zeimusho) quản lý khu vực bạn ở, hoặc làm online.
- Các giấy tờ chính cần chuẩn bị:
- Đơn Khai Báo Thuế Cuối Năm (確定申告書 – Kakutei Shinkokusho): Mẫu A hoặc B tùy trường hợp.
- Giấy tờ tính toán chi tiết khấu trừ vay mua nhà ở (（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書 – (Tokutei Zoukaichiku Tou) Juutaku Kariirekin Tou Tokubetsu Koujogaku no Keisan Meisaisho): Mẫu đơn riêng để tính toán số tiền được khấu trừ.
- Giấy chứng nhận số dư nợ vay mua nhà cuối năm (住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 – Juutaku Shutoku Shikin ni Kakaru Kariirekin no Nenmatsu Zandaka Tou Shoumeisho): Do ngân hàng nơi bạn vay cấp (thường gửi về cuối năm).
- Bản sao Hợp đồng mua bán nhà đất (売買契約書の写し – Baibai Keiyakusho no Utsushi) hoặc Hợp đồng xây dựng (工事請負契約書の写し – Kouji Ukeoi Keiyakusho no Utsushi).
- Bản sao Giấy chứng nhận đăng ký quyền sở hữu nhà đất (登記事項証明書 – Touki Jikou Shoumeisho): Xin tại Cục Pháp Vụ (法務局 – Houmukyoku).
- Giấy tờ chứng minh đáp ứng tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng (nếu có, tùy loại nhà): Ví dụ: Giấy chứng nhận nhà chất lượng cao dài hạn (長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し), Giấy chứng nhận nhà carbon thấp (低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し), Giấy chứng nhận hiệu suất nhà ở (住宅性能評価書の写し) hoặc Giấy chứng nhận nhà ZEH.
- Giấy tờ chứng minh thu nhập cả năm (源泉徴収票 – Gensen Choushuuhyou): Nếu bạn là nhân viên công ty.
- Thẻ My Number (マイナンバーカード – Mai Nanbaa Kaado) hoặc Giấy thông báo My Number + Giấy tờ tùy thân (運転免許証 – Unten Menkyoshou, 在留カード – Zairyuu Kaado,…).
- Thông tin tài khoản ngân hàng nhận tiền hoàn thuế (nếu có).
II. TỪ NĂM THỨ HAI TRỞ ĐI:
- Nếu là nhân viên công ty (会社員 – Kaishain):
- Thủ tục: Làm thông qua Điều Chỉnh Thuế Cuối Năm của công ty (年末調整 – Nenmatsu Chousei).
- Giấy tờ cần nộp cho công ty:
- Giấy khai báo khấu trừ cho người vay mua nhà ở, v.v. (（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書 – (Tokutei Zoukaichiku Tou) Juutaku Kariirekin Tou Tokubetsu Koujo Shinkokusho): Sở thuế sẽ gửi cho bạn một tập giấy này cho các năm còn lại sau khi bạn khai báo năm đầu tiên. Mỗi năm dùng một tờ.
- Giấy chứng nhận số dư nợ vay mua nhà cuối năm (住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書 – Juutaku Shutoku Shikin ni Kakaru Kariirekin no Nenmatsu Zandaka Tou Shoumeisho): Do ngân hàng cấp hàng năm.
- Nếu là người tự kinh doanh (自営業者 – Jieigyousha) hoặc không làm qua công ty:
- Tiếp tục tự làm Khai Báo Thuế Cuối Năm (確定申告 – Kakutei Shinkoku) như năm đầu, nhưng giấy tờ có thể sẽ đơn giản hơn một chút (không cần nộp lại toàn bộ giấy tờ nhà đất như năm đầu).
LƯU Ý QUAN TRỌNG:
- Luôn giữ lại bản gốc và bản sao của tất cả giấy tờ liên quan.
- Danh sách giấy tờ có thể thay đổi một chút tùy theo trường hợp cụ thể của bạn (nhà mới, nhà cũ, loại nhà, v.v.).
- Nên kiểm tra thông tin mới nhất trên website của Cơ quan Thuế Quốc Gia Nhật Bản (国税庁 – Kokuzeichou) hoặc hỏi trực tiếp sở thuế để đảm bảo chính xác.
- Nếu không tự tin, bạn có thể nhờ các dịch vụ hỗ trợ khai thuế.
Cảm ơn bạn đã đọc bài viết đến đây!
Nếu thấy hay và bổ ích thì chia sẻ đến bạn bè nhé!
お疲れ様です。
Bình luận